「できるようにする技術!」

当社はこれまで「出来ないことを出来ないままにしない」を
原動力に社会に貢献できるシステムを創造し一歩一歩前進してきました。
この先も課題を乗り越え進化します。

「独自技術でマンションの資産を守ります」

本稿はマンションの排水管のお話です。 新しい技術の誕生でで出来なかったことが出来るようになると、マンションの排水管に関連する様々なコストを減らすことができるようになります。 これを10年の研究開発と特許新技術で「ガリレオサーチ」システムを開発し、入室作業不要のたて管調査&洗浄を実現しました。

排水管に鋳鉄管を使用している、または継手など
排水管の一部に鋳鉄を使用しているマンション必見です!!

マンション全体の排水管内をカメラによってシームレスに調査を行います。

入室せずに、共用たて管の清掃を可能にします。

新たに開発したシステム「ガリレオサーチ」。この2つの特徴でマンション排水管の維持・清掃にかかるコストを大幅にセーブ。しかもお部屋には入らずライフスタイルを乱しません。入室日の調整も、従来からの入室日調整もなくなる方向へ。建物の資産価値にも、また居住者の方の日常生活にも、とてもやさしい2つの新技術です。

出来なかったこと出来ないままにすると?

マンション全体の排水管内調査

マンション全体の排水管内をこれまでのように見ないまま放置するとどうなるの?

管内カメラなど調査機器の充実した今の時代でも、マンションの排水管の中を、上から下までくまなく見て、全管きちんと状態を確認する、ということはかなり難しいのです。ただ難しいからといって調査もせず放置しているとどうなるでしょう。排水管の不具合や劣化の発見が遅れ大きなトラブルに育ってしまい、排水管を丸ごと交換しなければならないような、手痛い出費を生じさせかねません。

まとめると次のようになります。

住戸外からのたて管清掃

たて管(共用部排水管)を清掃するのはこのまま住戸の中からで良いの?

共用の排水管住戸内の排水管の汚れ方には大きな差があるのです。共用部の排水管は1~3年程度に一回清掃が必要なのに対し、住戸内の排水管はそこまで汚れることはありません。しかし、理由があって現状では住戸内から共用たて管を清掃しなければならないケースが多く、その状況に合わせる必要で毎年の入室作業が発生しています。

清掃業者にとってもお部屋の方にとっても、入室作業は非常に手間を必要とし、当然ながらコストや対応時間が大きくかかる結果になっているのです。守るべき資産の流失とともに、お部屋の方の貴重な時間をも浪費しているのです。

できなかった理由

動画でご説明

マンション排水たて管全域カメラ調査の問題点とは

排水管のカメラ調査の技術や機材は従来からもあります。

ではなぜトラブルの予防に活用されないのでしょうか?

これまでの一般的な調査では、カメラの構造上、マンション排水管の全体ではなく、ごく一部しか調査できませんでした。 マンション排水管の全部調査となると、一部住戸への長時間の入室とその日程調整さらにマンション全体の排水制限など、住戸の方への大きな負担が必要となっていました。

一部住戸への長時間入出  ご家庭ごとの都合があり日程調整がとても難しい  マンション全体の排水制限

一部住戸内への長時間入室作業とは、部屋の壁/点検口を開口した後、さらにその中にある共用たて管のフタを開けて作業を行うなど工事的な作業が必要です。当然そのお部屋に住む方に大きな負担を強いてしまう、ことになります。

さらに壁の点検口を開ける前には、棚などを撤去するような作業も発生しかねません。あらかじめ棚の片づけをするなど居住者の方には、大変な迷惑と言えるでしょう。

手間の問題のほか点検口の場所も、お部屋のレイアウトによってクローゼットの中や寝室に存在することも珍しくありません。共用排水管のフタを開けると、他住戸の排水の臭いがお部屋に侵入して充満します。そのお部屋に住まわれている方には、その臭いは深刻な被害になります。

共用排水管のフタを開けると下水のに臭いがお部屋に充満

さらに共用たて管の内部はヘドロで汚れ、真っ黒な状態です。お部屋の中でそれほどの汚物に触れる作業を行うのなら、汚損を防ぐため厳重な養生作業が必要になります。それは、業者にも該当住戸の方にも、少なくない負担となります。一般的にはお部屋での共用たて管の掃除口を開けることはありません。

排水管全体の調査をするための入室作業は住戸の方、作業者にかなり大きな負担をかけるため 緊急時以外は行われることはありませんでした。よって排水管の全体調査はほぼ行われていません。

養生が簡単だと室内の壁に汚れや飛沫、傷がつくことも...

お部屋の作業がだめならと住戸以外から共用たて管へのアプローチ方法が実は存在します。建物屋上にある共用たて管の通気口からのアプローチです。多くの建物では、その屋上の通気口からカメラの挿入自体は可能です。ただ問題があります。本来通気口は清掃作業を行うために設けられていないことから、たて管全系統の1~2割程度が屋上付近で、真っ直ぐではなく曲がっています。

たて管系統の1~2割程度がマンションの内部で曲がっています。

曲がりがある管の中に、カメラを挿入することは危険(中へ入っていかない。または、入っていったとしても、抜き出すことができなくなる)です。結果、挿入できない1~2割程度の管は、やはり住戸内のフタを外し、住戸内からカメラ挿入を行う、という手法をとらざるおえませんでした。

このように共用たて管へのアプローチはそれぞれの場所で多くの困難を抱えるため、気軽に出来ませんでした。当然のことながら、トラブルの起きていない平時の段階、予防の段階では共用たて管内へのカメラ調査を行う決断は気軽ではないゆえ誰も出来なかったのです。

しかし、トラブルが発生した際には、すべてを巻き込み一大事であっても、建物全体のカメラ調査の断行が手遅れながら初めて可能になるのです。

なぜ共用竪管の清掃を住戸内の排水口から行うのでしょう?

住戸以外では出来ないのでしょうか?

先にもお話したとおり住戸内のたて管掃除口を開けての点検やカメラ調査は、一般的には行いません。もちろん、たて管掃除口を開けての清掃もしていません。なぜなら、先にお話したとおり必要な労力があまりに多大であるためです。さらに厳重な臭気対策、ヘドロの飛沫に対しての完璧な養生作業が必要です。そして、一部住戸の方には、調査作業と同様に作業中の長時間の立ち会い(拘束)が必要です。下準備(養生)、開口作業、清掃作業、そして後片付け(養生撤去)これらの作業中、常に住人の方の立ち会いが必要です。対象住戸の方との日程調整、時間調整は難しく、さらに臭いを残さない、汚さないなどの作業が過大であり些細なことでトラブルに発展しやすいため、よほどの理由がない限りお部屋内の共用掃除口を開けての作業は行いません。

先にお話したものと同様、お部屋からの作業がだめならと屋上からのアプローチを考えますが、やはりカメラ調査と同様に洗浄用のホースを挿入すると、ホースを引き抜くことが出来ないケースが発生するため通常では作業を行いません。

排水管が曲がっていると曲がり角のたびにに摩擦働き抜けなくなってしまう

お部屋の壁からのアプローチ、屋上(住戸外)からのアプローチそれぞれの作業で、たて管へのメンテナンスが困難であることが判明しましたが、でもそれでも、共用竪管の中はきちんと洗いたい。ではどうすればよいでしょうか。そこで次のような手法が主流になりました。

入室住戸から1階層下だけ清掃
(現在主流の個別清掃)
入室住戸から多階層清掃
(室内共用部点検口からまとめて清掃)
特定住居のみの作業となり、例えば40階から1階までまとめて清掃する 全戸対象の作業となり、1階分の距離を清掃する
入室時間(短い)★★★☆☆
作業性★★★☆☆
洗浄パワー★★☆☆☆
入室時間(短い)☆☆☆☆
作業性☆☆☆☆
洗浄パワー★★★★★

住戸内それぞれの排水口から住戸用の細いホースをたて管まで挿入してたて管をお部屋の付近だけ洗う、という作業が今では主流になっています。作業は通常、1階から上階へ向けて階毎に順序よく行う必要があります。なるほどこれなら、安全に手間なくたて管を洗うことができそうです。一部マンションを除き現状ではこの方法によるお部屋内からのたて管の清掃が必然になっているのです。この清掃方法を採用するにあたり、お部屋内から共用たて管の一部分を清掃する必要があるため、入室作業が必要でした。

『なぜ』の問いかけに少々外れますがこの方法はたて管をきちんと洗えていると言えるでしょうか?。例えば、お部屋の方の突然の外出などで、入室できないお部屋が出たらどうしましょう?。その部屋から本来洗うべき竪管の上下数メートルが、洗えていないというような事になりませんか?。

出来なかったを出来るようにするために

新開発の技術「ガリレオサーチ」でコストとストレスを削減します

ガリレオサーチ」システムを駆使し、これまでの有事部分調査から定期全部調査へ。あらゆる方向から排水管の保全に必要とされるコスト、ストレスを削減します。

たて管の技術

排水たて管通気口専用 カメラ挿入システム(新開発)

排水たて管通気口専用 洗浄ホース挿入システム(新開発)

排水たて管清掃時 溢れ防止システム(新開発)

排水たて管通気口専用 複雑配管ホース・ケーブル挿入システム(新開発)

※洗浄ホース、カメラ用ケーブルどちらにも対応。

排水制限不要な排水たて管専用カメラ

特許出願中。複数超高層タワー物件にて5年の実績。

よこ管の技術

業界最長水準挿入可能な共用よこ管専用推進力カメラ

多数管理会社物件にて10年実績。

ガリレオサーチを使用し、たて管を施工した実際の映像

排水たて管の清掃前後比較

新しい技術で出来ないことが出来るようになったら

新しい3つの技術が、これまでにない安心を提供します。

1.気軽に排水管内を観察し続けることで、コストに断然有利な修繕工法が、手遅れになる前に採用できる!!

建物全体の排水管内を手軽に観察出来るこのシステムで、排水管内の経年変化を定期的に観察可能です。結果、トラブル発生前の段階で排水管の早期修繕への対策が可能になります。

実はこの対策が手軽でない理由によって、これまではなかなか出来なかったのです。マンションのライフサイクルの中で避けて通ることのできない排水管の修繕には2種類あります。

1つ目は、既存の排水管を壊さず管内部に樹脂のコーテングを施す「管更生」という修繕方法です。比較的工事も軽く、コストもリーズナブルです。ただ、あまりに管の劣化が進行し管自体の強度が不足してしまうと、採用が困難になります。早期の劣化発見がキーワードです。※一部採用出来ない排水管も存在します。

2つ目は、「管更新」です。その名の通り、管自体を新しいものに入れ替える工事です。当然ながら、管の交換の際に住戸内の一部を解体する必要があるため、工事は大がかりで、また費用も割高になります。

コストに有利な修繕を行うためには、トラブル発生以前の段階での修繕意識が必要です。 修繕意識を持つためには排水管の状況を知る所から始まります。

管更生と管更新の費用比較図

2.気軽に排水管内を観察し続けることで、排水管のつまりを事前にチェック!誰も得をすることのない汚水噴出事故をゼロに!!

建物全体の排水管内を気軽に観察出来るこのシステムで、排水管内のつまり箇所を見逃しません。調査によって発見されたつまり気味の部分は、深刻な汚水噴出事故を引き起こす前であれば排水管清掃によって簡単に解決できます。

定期的な排水管清掃を行っていても、排水管の中には汚れのほかフォークやリフォーム時に流れてしまった木片などが排水管内に引っ掛かり、つまりを誘発している事も珍しくありません。やはり排水管清掃だけでは足りず、定期的な目視観察が必要です。

他住戸の汚水が住戸内に噴出する事故はかなり深刻です。一旦起こってしまうと、様々な緊急工事が必要になります。溢れかえっているところを止める管通工事、汚水だらけになったお部屋を清掃する工事、汚水で変質したお部屋の内装を回復する工事など、復旧作業なる緊急工事は通常時の工事に比べ、大変高額になります。しかも、時を急ぐ必要から、工事の工法や材料を選択することはほぼ出来ません。

排水管が詰まる前の対応と、排水管が詰まってしまった後から対応する場合の費用比較図

3.気軽に排水管内を観察し続けることで毎年の排水管清掃を数年に一回へ!お部屋への入室作業は更にロングスパンでこれまでにない大幅なコスト削減へ!!

建物全体の排水管内を気軽に観察することが出来るこのシステムで、管内の汚れの進行スピード、汚れの度合い等を、建物全体で正確に把握できます。すると、排水管の清掃時期を正確に決定することが可能になります。

これまでの部分的な管内調査では大部分の管内状況が推測になるため出来なかった判断です。

また、新開発のたて管通気口専用ホース挿入システムによって、これまで困難であった住戸内と共用部の清掃時期を区別することができるため、それぞれ特性にあった清掃スパンの設定が可能です。これまでは住戸内入室作業によって共用たて管の清掃が必須であることから、お部屋の管内状況よりも共用部分の清掃タイミングが優先でした。

毎年排水管清掃する場合の費用とガリレオシステムを使用して清掃する場合の費用の比較表

共用部のみとして初年度は立管を清掃した直後に調査。 数年後に汚れ具合の調査を行って清掃スパンを決める。(この時のみの作業) 清掃スパンに沿って清掃を行い直後に調査。以後、清掃スパンに沿って施工。

よくあるご質問

よくあるご質問とご回答

排水管の調査は清掃前に行うのですか、それとも清掃後に行うのですか?
排水管の状況を鮮明に記録するために清掃後にカメラ調査を行います。
記録した排水管内の映像はどうなるのですか?
報告書とともに全排水管の映像データを作業後に提出します。
調査をもとに今後どうしたら良いかアドバイスしてくれるのですか?
オプションでコンサルティングも⾏いますのでご安⼼ください。排水管の修繕タイミングなど適切にご案内可能です。
調査時に不具合が見つかった場合は対応してくれるのですか?
もちろん対応します。
排水管に鋳鉄管を使用しているかどうかどうやったら分かりますか?
管理室などで保管されている図面をご確認いただけます。


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